Wie findet man erfolgreich Off Market Immobilien?

So kommen Sie diskret an begehrte Immobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz, die gar nicht erst öffentlich angeboten werden.

Autor: Enzo Caputo
Banking Lawyer seit: 1986

Position: Founder & CEO der
Boutique Anwaltskanzlei Caputo & Partners

Co-Autor: Christoph Blumenthal
[email protected]
Telefon +41 76 778 7114

Updated on: 04.04.2022

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🎞️ ⬇️Inhalt des Videos⬇️

00:00​ 👉 Intro
01:00​ 👉 Was sind Off-Market Immobilien & Deals?
03:40​ 👉 Wie findet man den passenden Käufer?
05:00 👉​ Wer ist der Ideale Kunde für eine Off-Market Immobilie?
06:50​ 👉 Immobiliengeschäfte mit Family Offices
07:55 👉​ Welche andere Kunden kommen für Off-Market Immobilien in Frage?
08:50 👉​ Ab wieviel Millionen wird es interessant für einen Deal?
09:30 👉​ Besonderheit des Schweizer Markt
11:05​ 👉 Beispiel aus der Praxis
13:50 👉​ Preisentwicklung von Immobilien
14:55 👉​ Vermögensschutz durch Schweizer Immobilien
16:35 👉​ Begehrte Lagen für Immobilien
17:55 👉​ Off Market Immobilien Schweiz, Deutschland, Österreich
20:40 👉​ Ein Blick in die Kristallkugel
22:00 👉​ Attraktive Off Market Immobilien Märkte

📌 [1.] Welche Bedeutung hat der Begriff Off Market Immobilien?

Off Market Immobilien sind Verkaufsangebote, die nicht öffentlich bekannt sind. Sie werden nur “unter der Hand” persönlich angeboten. Der Eigentümer zieht es vor, seine Immobilie nur einem ausgesuchten Kreis von Interessenten diskret anzubieten. Er will sein Umfeld nicht alarmieren.

Diesen exklusiven Kreis von Personen erreicht er am besten, indem er einen Makler seines Vertrauens exklusiv beauftragt. Nur dieser eine Makler darf das Objekt anbieten. Diese sogenannte Off Market Strategie (Off Market bedeutet außerbörslich) bietet maximale Diskretion. Sie verkürzt den Verkaufsprozess. Es gibt keine Vermittler-Ketten, die den Deal gefährden und das Objekt entwerten können.

Der Vorteil für den Verkäufer liegt auf der Hand. Die Vermarktung über die Off Market Immobilien Strategie läuft viel zielgerichteter, diskreter und schneller ab. Das Angebot ist nicht breit gestreut. Nur eine gut vorsortierte Gruppe von seriösen und solventen Interessenten bekommt die Offerte exklusiv präsentiert. Die Kaufwahrscheinlichkeit wird dadurch enorm erhöht. Der Eigentümer kann davon ausgehen, dass der Verkaufspreis am Ende höher ausfällt als marktüblich.

Ist einmal öffentlich bekannt, dass die Immobilie zum Verkauf steht, interessieren sich scheinbar viele dafür. Doch dadurch besteht die Gefahr für den Verkäufer, dass das Angebot von vermeintlichen Interessenten und Trittbrettfahrern „zerredet“ und irgendwann „verbrannt“ ist.

Wenn nicht gleich der passende Käufer gefunden wird, zieht sich der Verkaufsprozess in die Länge. Das schadet dem Image der Immobilie ungemein. Irgendwann ist das Objekt überall bekannt und gilt als Ladenhüter. Die Folge davon ist, dass die Preisverhandlungen immer schwieriger werden und das Objekt an Wert verliert.

Doch auch Suchende haben ihre Gründe, lieber nicht in den typischen Portalen oder gar Suchmaschinen im Internet nach dem richtigen Angebot zu suchen. Bei Off Market Angeboten kann der Kaufinteressent davon ausgehen, dass es sich um Immobilien von hoher Qualität und mit guten Renditen handelt.

Ein exklusiv beauftragter Makler wird die Off Market Immobilie ganz gezielt nur bestimmten Interessenten anbieten, die bei ihm bereits als potentielle Käufer identifiziert und registriert sind.

Er weiß genau, wonach seine registrierten Interessenten Ausschau halten. Er kennt die Bonität und die Herkunft der Gelder für den Kauf bereits, ohne Bankauszüge erfragen zu müssen. Er wird das Angebot nicht „streuen“. Vielmehr bringt der die am besten passenden Partner direkt zusammen.

Nur eine Handvoll von solventen Interessenten erhält den exklusiven Zugang zum Off Market Deal. Dadurch gibt es weniger Konkurrenz unter den Interessenten. Man hat mehr Zeit, die Angebote zu prüfen.

Aufgrund der besseren Vorauswahl ist der Ablauf eines Off Market Deals effizienter und vor allem viel diskreter. Sowohl Käufer als auch Verkäufer nutzen gerne die Dienste eines gut vernetzten Maklers. Der Erfolg eines Off Market Deals steht und fällt mit der Auswahl eines gut vernetzten Maklers, der den lokalen Markt kennt.

📌 [2.] Welche Off Market Immobilien Strategien nutzen die Profis

Ein erfolgreicher Makler hat ein wertvolles Netzwerk, das er über die Jahre aufgebaut und gepflegt hat.

Nur langjährige und exklusive Kontakte zu Private Banker, Vermögensverwalter, Versicherungen, Pensionskassen, Family Offices und Immobilienbesitzer führen zum erfolgreichen Closing. Er muss den lokalen Markt kennen wie seine eigene Westentasche. Seine persönliche Integrität steht außer Zweifel.

Ohne diese Eigenschaften bleibt ein Makler auf der Suche nach Off Market Immobilien außen vor. Der Immobilienhandel ist ein äußerst sensibles Geschäft. Und gerade hier verbreiten sich Neuigkeiten wie ein Lauffeuer. Alle Beteiligten legen grossen Wert auf maximale Diskretion.

Ganz gleich, ob es sich um professionelle Investoren, wie Pensionskassen, Versicherungen und Banken oder um private Kapitalanleger handelt: Sie alle suchen nach guten Gelegenheiten, die nicht jedermann kennt.

Wo kann man die besten Off Market Immobilien finden?

Folgende Marktteilnehmer sind eine gute Quelle zum Aufdecken exklusiver Off Market Immobilien:

  • ImmobilienmaklerOff Market Immobilien finden
  • Projektentwickler
  • Private Banker
  • Immobilien Investmentfonds
  • Architekten
  • Hausverwalter
  • Private Banker
  • Baufinanzierer
  • Pensionskassen
  • Vermögensverwalter
  • Family Offices
  • Anwälte (Beispiel Caputo & Partners AG)

Es gibt eben keine öffentlichen Börsen, sondern gut geführte Karteien mit interessierten Käufer-Kandidaten. Immobilieninvestoren geben dem Makler das genaue Suchprofil und den Budgetrahmen bekannt. Nur so bekommen Sie die wirklich passenden Off Market Angebote zur Ansicht.

📌 [3.] So könnte ihre eigene Off Market Strategie aussehen

Vermögende Privatkunden schalten häufig ihre beauftragten Vermögensverwalter vor, um die Off Market Angebote zu sondieren. Wer keinen Vermögensverwalter hat, lässt sich bei einem Makler oder bei uns, Caputo & Partners, als Interessent listen.

Das kostet nichts, solange noch keine konkrete Vermittlung zustande gekommen ist. Sinnvoll ist aber, dem Makler außer dem Suchprofil für die gewünschte Off Market Immobilie dann auch Auskünfte über den eigenen finanziellen Hintergrund zur Verfügung zu stellen. Je genauer er Ihre Situation und Ihr Suchprofil kennt, umso genauer kann er Angebote für Sie auswählen. So werden Sie nicht mit Informationen überhäuft, die Sie ohnehin aussortieren würden.

Wählen Sie gezielt einen Immobilienmakler aus, der Off Market Immobilien in der passenden Nische anbietet. Suchen Sie eine Villa zur Eigennutzung oder eine profitable Renditeimmobilie? Es gibt Makler, die sich auf ganz bestimmte Off Market Deals spezialisiert haben.

Die Partner von der Boutique Anwaltskanzlei Caputo & Partners AG helfen Ihnen gerne, das passende Objekt oder den passenden Käufer zu finden. Wir sind Lokalmatadoren. Wir kennen den Immobilienmarkt in der Schweiz wie unsere Westentasche. Wir haben langjährige Kontakte zu Private Bankers und Asset Manager. Wir platzieren Ihre Immobilie unter Wahrung maximaler Diskretion schnell und diskret.

📌 [4.] Off Market Immobilien Schweiz: So werden Sie auch als Ausländer fündig

Switzerlands-government-economyIn der Schweiz gilt: Die Schweizer wissen zuerst, wo es die besten Off Market Deals gibt. Man könnte ihn deshalb auch den schnellsten Markt nennen. Wer mit einheimischen Kapitalanlegern mithalten will, muss ein hohes Tempo an den Tag legen: Entscheidungsfreude ist gefragt, denn die besten Angebote gehen meist “unter der Hand” schnell weg.

Idealerweise lassen Sie sich ein schriftliches Mandat geben, dass Ihnen für eine bestimmte Zeit Exklusivität garantiert.

Bauen Sie Kontakte zu lokalen Vermittlern auf. Lassen Sie sich regelmäßig die neuesten Off Market Immobilien Angebote zusenden. Persönliche Besuche bei Lokalmatadoren schaden nie. Wenn Sie ohnehin zu einer Besichtigung kommen, können Sie den Termin für weitere Gespräche nutzen oder andere Makler treffen, die Sie noch nicht persönlich kennen. Achten Sie auf Ihren guten Ruf.

Hier ist die Wahrheit. In diesem Geschäft ist eine gute Reputation alles. Bauen Sie Vertrauen und Wissen auf. Die Schweiz ist ein kleines Land. Versprechen Sie nie etwas, was Sie nicht einhalten können. Sonst riskieren Sie, als “Schwätzer” markiert zu werden.

Als Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz dürfen Sie nicht eine Wohnimmobilie in der Schweiz kaufen. Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz dürfen nur Gewerbeimmobilien kaufen. Das ist in der so genannten “Lex Koller” geregelt.

Die Lex Koller ist ein Gesetz gegen den Ausverkauf der Schweiz. Es hat ausgeartete Erscheinungen wie In London oder Vancouver erfolgreich verhindert, wo Wohnhäuser nur als Spekulationsobjekt missbraucht wurden.

Hier finden Sie eine einfache Erklärung des Gesetzes:
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (= Lex Koller)
https://de.wikipedia.org/wiki/Lex_Koller

Wie und in welche Art von Off Market Immobilie Sie in der Schweiz am besten investieren sollten, wissen wir sehr wohl. Wir kennen die Bedürfnisse ausländischer Investoren genau. Wer in Gewerbeimmobilien investieren will, kann damit Renditen in CHF von 4% – 7% pro Jahr erzielen.

Wir beraten Sie gerne zu Themen wie:

Hotel kaufen Schweiz

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Wenn es um den Wert von Off Market Immobilien geht, bestellt man für ca. 10’000 bis 20’000 CHF ein Gutachten. Allerdings nur bei einem renommierten Gutachter. Bitte aufpassen. Nur anerkannte Gutachter auswählen, wie zum Beispiel “Wüest & Partner”. Nicht vom Markt anerkannte Gutachter zu engagieren, ist gleich bedeutend, wie Geld aus dem Fenster werfen.

Wenn Sie einen scheinbar solventen Käufer finden, sollten Sie ausfindig machen, bei welcher Bank er sein Geld für den Immobilienkauf parkiert hat. Liegt sein Geld nicht bereits bei einer Schweizer Bank oder bei einer bekannten Bank in der Europäischen Union, können Sie die Verhandlungen sofort abbrechen. Sie verlieren nur Ihre Zeit.

Der Verkäufer und vor allem die Bank des Verkäufers will sicher sein, dass sauberes Geld kommt. Geldüberweisungen aus Wild-West Jurisdiktionen, wie zum Beispiel aus der Karibik, haben keine Chance, von der Bank akzeptiert zu werden. Die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäscherei sind heute so streng, dass von den Banken kein Erbarmen erwartet werden kann. Die Banken werden immer paranoider.

Um auf Nummer sicher zu gehen, verlangen Sie einen Kontoauszug (Proof of Funds). Falls es sich allerdings beim Käufer um eine prominente Persönlichkeit handelt, brauchen Sie keinen Kontoauszug.

📌 [5.] Off Market Immobilien Deutschland: So funktioniert der Markt

Auch wenn die Renditen der Anlageimmobilien nachlassen: Deutschland ist der am heißesten umkämpfte Markt für Off Market Immobilien. Hier ist es selbst für Makler nicht immer einfach, an wirklich gute Angebote zu kommen. Bleiben Sie gelassen und achten Sie darauf, nur wirklich professionelle Top-Kontakte zu nutzen.

Es gibt viele „Trittbrettfahrer“. Das sind semi-professionelle Vermittler, die davon träumen, sich schnell eine Provision zu verdienen, aber wenig Ahnung vom Geschäft haben. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob ein Off Market Angebot seriös ist, lassen Sie sich im Zweifelsfalle schriftlich nachweisen, dass der Makler auch tatsächlich ein schriftliches Mandat vom Eigentümer hat.

Die Vermittler für größere Investmentimmobilien sind in der Regel bundesweit tätig, manche davon auch international. Melden Sie sich bei den Anbietern. Bleiben Sie von Anfang an offen und ehrlich mit Angaben über Finanzen. Übertreibungen oder Understatement bringen Sie nicht ans Ziel. Der Makler muss genau wissen, mit welchen Off Market Deals er Sie versorgen soll, damit es für beide Seiten passt.

📌 [6.] Off Market Immobilien Österreich: Wie Sie am besten vorgehen

Ähnlich wie in der Schweiz, geht es in Österreich etwas familiärer zu. Er ist der kleinste Markt für Off Market Immobilien. Die profitabelsten Angebote locken in den großen Städten wie Wien, Graz und Salzburg sowie in den beliebten Urlaubsregionen.

Finden Sie vor Ort den richtigen Ansprechpartner am besten bei einem persönlichen Besuch. Neben Logistik- und Gewerbebauten entwickeln sich derzeit Feriendomizile, wie Ferienhäuser und Hotels zu beliebten Off Market Deals.

📌 [7.] Immer wieder attraktive Off Market Deals bei Caputo & Partners

Durch unser exklusives Netzwerk als Boutique Anwaltskanzlei für internationale Privatkundschaft ergeben sich für uns die Off Market Deals fast automatisch. Beinahe jede Woche erhalten wir bei Caputo & Partners neue Verkaufsangebote für Off Market Deals auf den Tisch.

Fragen Sie am besten aktiv nach und übermitteln Sie uns Ihr konkretes Anforderungsprofil. Beschreiben Sie einfach in wenigen Stichworten, welche Art von Immobilie Sie suchen.

Hier sind die wichtigsten Eckdaten, die wir kennen sollten, damit wir Ihnen die passende Off Market Immobilie anbieten können:

  • Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage
  • für Kapitalanleger: gewünschte Nutzungsart (Wohnen, Büro, Gewerbe, Logistik, Hotel, Industrie)
  • je nach Nutzung: Renditeerwartung
  • Angabe Ihres Budgets für den Kaufpreis plus Nebenkosten
  • gewünschte Lage und Ausstattung

📌 [8.] Solvente Kaufinteressenten für Off Market Immobilien

Eigentümer, die den Verkauf eines Objektes planen, sind bei Caputo & Partners an der richtigen Adresse.

Als Lokalmatadoren mit erprobten Netzwerk finden wir schnell Zugang zu solventen Kunden, die für Ihre Off Market Immobilien einen angemessenen Preis zahlen können.

Da wir die Anforderungen unserer Mandanten im Detail kennen, können wir Ihr Objekt mit der richtigen Off Market Strategie zu einem profitablen Preis platzieren. Wir kontaktieren nur sehr wenige Interessenten. Sie lassen sich an einer Hand abzählen. Im Hochpreis Bereich kennen wir alle Lokalmatadoren, die für Off Market Deals in Frage kommen.

Zu unseren Kunden zählen neben privaten Investoren auch Family Offices, Vermögensverwalter, Privatbanken und institutionelle Großanleger, wie zum Beispiel Immobilienfonds.

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